Immer mehr Privatanleger in Deutschland – und nicht zuletzt auch hier bei uns in Sachsen – entscheiden sich für den Kauf einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage. Denn obschon die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung mittlerweile (Stand: April/Mai 2023) wieder leicht ansteigen, bietet eine solche Investition häufig nicht nur sehr gute Renditemöglichkeiten, sondern darüber hinaus auch einen relativ sicheren Schutz vor einer noch weiter steigenden Inflation – und in einigen Fällen sogar diverse steuerliche Vergünstigungen. Allerdings kann die sicher geglaubte Wertanlage unter gewissen Umständen schnell zu finanziellen Problemen führen, wenn man die potentiellen Risiken außer Acht lässt. Aber was sind denn eigentlich die Vor- und Nachteile, wenn eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage dienen soll? Wie lässt sich die zu erwartende Rendite kalkulieren? Und was hat es mit den zuvor genannten steuerlichen Vorteilen auf sich?
Das Investment in eine Wohnimmobilie als Wertanlage kann eine überaus rentable Möglichkeit darstellen, um das angesparte respektive freie Kapital nachhaltig und möglichst gewinnbringend anzulegen – jedoch nur dann, wenn der Käufer dabei einige wichtige Dinge beachtet. Denn obwohl viele Wohnimmobilien (egal ob es sich dabei um ein Einfamilienhaus in Chemnitz, ein Mehrfamilienhaus in Leipzig oder auch um eine Eigentumswohnung in Dresden handelt) auf der einen Seite überaus profitabel sein können – nicht zuletzt in Bezug auf den Schutz vor Inflation, zur Altersvorsorge oder auch in steuerlicher Hinsicht – geht der Anleger andererseits auch ein hohes finanzielles Risiko ein. Aus diesem Grund sollte man besser nichts dem Zufall überlassen und bereits schon vor dem Kauf der Immobilie sämtliche Vor- und Nachteile in Ruhe miteinander vergleichen und die zu erwartende Rendite berechnen.
Eine Immobilie kaufen und von steuerlichen Vergünstigungen profitieren
Inflationsschutz, gesicherte Altersvorsorge und zukunftsträchtige Kapital- beziehungsweise Wertanlage – einige Vorteile des privaten Immobilieninvestments liegen relativ klar auf der Hand. Doch bevor man über den Kauf einer Immobilie als Anlage- respektive Renditeobjekt nachdenkt, sollte vorab die eigene finanzielle Situation geprüft werden, um festzustellen, ob ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Gibt es beispielsweise einen zuteilungsfähigen Bausparvertrag, Tages- oder Festgeldkonten, Wertgegenstände oder andere Immobilien und Grundstücke, die als (Eigen-)Kapitalmasse in die Finanzierung mit eingebracht werden können?
Wer eine Wohnimmobilie als Anlage kaufen möchte, hat wie bereits erwähnt die Möglichkeit, von steuerlichen Vergünstigungen zu profitieren – und das unter Umständen gleich in zweifacher Hinsicht. Zum einen wäre hier die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (kurz AfA) zu nennen. Hier profitiert der Eigentümer von der Abnutzung des Mehrfamilienhauses, indem jährlich zwei Prozent des reinen Immobilienwertes steuerlich geltend gemacht werden können – und das sogar über einen Zeitraum von sage und schreibe 50 Jahren. Gut zu wissen: Bei Immobilien, die vor dem Jahre 1925 gebaut wurden, können sogar 2,5 Prozent abgesetzt werden – dann allerdings nur über insgesamt 40 Jahre. Da sich das Grundstück selbst jedoch nicht abnutzt, muss der Grundstückswert dementsprechend vorab von dem Wert der Immobilie abgezogen werden.
Zum anderen kann der Eigentümer einer Wohnimmobile außerdem die sogenannten Schuldzinsen als Werbungskosten abschreiben, wodurch das zu versteuernde Einkommen (respektive die Steuerlast) zum Teil deutlich sinken kann. Diese Abschreibung bezieht sich in der Hauptsache auf die durch Vermietung und Verpachtung erzielten Einnahmen, die in Deutschland ja bekanntlich steuerpflichtig sind. Allerdings sollte man dabei bedenken, dass der Steuervorteil durch die Abschreibung der Schuldzinsen nach und nach abnimmt, da sich der Anteil der Zinsen durch die stetige Tilgung des Immobiliendarlehens mit der Zeit immer weiter reduziert. Wichtig: Wer eine oder gar mehrere Wohnungen an Familienmitglieder vermieten möchte – und trotzdem die Schuldzinsen steuerlich geltend machen will – muss mindestens 66 Prozent des regional üblichen Mietpreises verlangen (laut Mietspiegel in Sachsen: zwischen 6,50 und 7,50 Euro pro m²), da die Wohneinheit sonst nicht beziehungsweise nur noch anteilig abgesetzt werden kann.
Potentielle Vor- und Nachteile einer Anlageimmobilie
Der wohl entscheidendste Vorteil einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage ist die relativ hohe Chance auf eine gewinnbringende Rendite, die je nach Immobilienart, -größe und -zustand, Lage und anfallenden Nebenkosten zwischen fünf und acht Prozent pro Jahr betragen kann. Wenn der Käufer das Wohnobjekt über ein sogenanntes Bauspardarlehen oder einen vergleichbaren Immobilienkredit finanziert, profitiert er zudem von einer gesenkten Steuerlast, da die Zinsschulden, die Verwaltungskosten und sonstige Abschreibungen die Mieteinnahmen zumindest in den ersten Jahren voraussichtlich leicht übersteigen werden. Außerdem hat der Anleger die volle Kontrolle über etwaige Renovierungs- und Instanthaltungsarbeiten, freie Wahl bei der Hausverwaltung und auch die Höhe der Mieten kann bei Bedarf angepasst werden.
Auf der anderen Seite muss der Anleger allerdings auch mit dem einen oder anderen Nachteil rechnen. Dazu gehört zum einen die Gefahr von Schäden an der Bausubstanz. Um nichts dem Zufall zu überlassen, empfiehlt sich daher eine ausführliche Begehung der Immobilie – im Optimalfall zusammen mit einem unabhängigen Gutachter. Zum anderen können sich geplante Bauprojekte in der unmittelbaren Umgebung (Müllkippe, Sozialwohnungen, Fabriken etc.), langwierige Abrissarbeiten oder sonstige Verschlechterungen der Wohnqualität negativ auf die zu erwartenden Mieteinnahmen auswirken. Es ist also zwingend notwendig, die Lage der Immobilie, die umgebende Infrastruktur und nicht zuletzt auch die allgemeine Zahlungsmoral der bestehenden Mieter (falls vorhanden) vor dem Kauf etwas genauer unter die Lupe zu nehmen.
Und wie lässt sich die zu erwartende Rendite errechnen?
Immobilien bieten den Vorteil, dass sich die zu erwartende Rendite relativ leicht und unkompliziert berechnen lässt. Hier kommt der sogenannte Mietmultiplikator ins Spiel, der wie folgt kalkuliert werden kann: Kaufpreis der Immobile geteilt durch die Jahreskaltmiete gleich Mietmultiplikator. Dazu ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn der Kauf der Wohnimmobilie mit 750.000 Euro zu Buche schlägt und sich darin fünf Mietwohnung befinden, die für jeweils 750 Euro pro Monat vermietet werden, liegt die zu erwartende Jahreskaltmiete bei rund 45.000 Euro. Der Mietmultiplikator beträgt in diesem Beispiel dann dementsprechend 16,6. Aber was bedeutet diese Zahl in Bezug auf die Rentabilität beziehungsweise auf die erwartbare Rendite?
Der Mietmultiplikator lässt sich in drei unterschiedliche Kategorien einteilen, die einen grundsätzlich aussagekräftigen Indikator in Bezug auf die zu erwartende Rendite darstellen. Liegt der errechnete Multiplikator bei maximal 25 und darunter, besteht ein gutes Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen. Bewegt sich der Wert zwischen 25 und 30, handelt es sich um ein eher durchschnittliches Verhältnis, wodurch sich der Zeitraum dementsprechend verlängert, bis die Jahreskaltmieten den Kaufpreis ausgleichen können. Bei einem Wert von über 30 sollte man sich den Kauf hingegen genau überlegen und vielleicht besser auf eine andere Immobilie ausweichen. Und abschließend noch ein kleiner Tipp: Wer auf der Suche nach einer möglichst rentablen Anlageimmobilie ist, sollte sich unter allen Umständen ausreichend Zeit nehmen, um alle interessanten Objekte in Ruhe miteinander vergleichen und auf Herz und Nieren prüfen zu können.
