Wann sich ein Bauspardarlehen lohnt

In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt einen beispiellosen Boom erlebt. Die Nachfrage nach Immobilien stieg immer weiter, was sich auch im mittlerweile sehr hohen Preisniveau bemerkbar macht. Der Grund für den Boom lag vor allem in den niedrigen Zinsen.

Es klingt wie der Traum vieler Familien: Einen Immobilienkredit über mehrere hundert Tausend Euro abschließen und dafür nur 1 Prozent Zinsen oder sogar noch weniger pro Jahr bezahlen. Aktuell scheint das Zinsniveau jedoch wieder anzuziehen. Somit stellt sich die Frage nach günstigen Finanzierungmöglichkeiten. Dabei wird auch immer wieder das Bauspardarlehen ins Spiel gebracht. Doch was ist ein Bauspardarlehen genau und was sollten Nutzer dabei beachten?

Wie die aktuelle Zinssituation aussieht

Die Zinsen für Baukredite sind in den letzten 2-3 erheblich angestiegen. Konnten Häuslebauer noch zum Jahresbeginn Baudarlehen mit 10jähriger Laufzeit zu unter einem Prozent pro Jahr erhalten, folgte dann der Schock: Der Durchschnittszinssatz ist nun auf 1,6% gestiegen. Eine erhebliche Mehrbelastung, die noch schwerer wiegt, wenn die steigenden Immobilienpreise ebenfalls mit in die Betrachtung einbezogen werden. Daraus ergeben sich gleich mehrere Probleme:

1. Höhere Kreditsummen

Höhere Immobilienpreise sorgen dafür, dass Kreditnehmer künftig höhere Kreditsummen aufnehmen müssen. Dies hat wiederum zur Folge, dass Kreditnehmer länger brauchen, bis sie ihre Baufinanzierung komplett abgetragen haben. Hier liegt eine große Problematik: Sollte sich durch die höheren Kreditsummen der Zeitpunkt der Schuldenfreiheit bis ins Rentenalter verschieben, kann es passieren, dass die Finanzierung am Ende platzt. Somit wäre der Traum vom Eigenheim nicht zu realisieren.

2. Höhere monatliche Belastungen

Die Kombination aus Preissteigerungen (höhere Kreditsummen) und höheren Zinsen bewirkt zum einen längere Laufzeiten und zum anderen trotzdem höhere Kreditraten. Schließlich muss das Baudarlehen ja auch noch innerhalb einer angemessenen Dauer abzahlbar sein. Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:

Eine Baufinanzierung über 250.000 Euro liegt nach einer Preissteigerung von 11% (Durchschnitt im Jahr 2021) bereits bei 277.500 Euro. Steigen jetzt noch die Zinsen von durchschnittliche 1,0 auf 1,6%, ergeben sich folgende Unterschiede:

_{Tabelle 1: Beispielrechnung über die Auswirkungen der veränderten Zins- und Preissituation auf dem Immobilienmarkt}

Um die gleiche Tilgungsrate zu erreichen wie vorher, müssen Kreditnehmer bei höheren Zinsen und höherer Tilgung statt 625 Euro nun 832 Euro pro Monat bezahlen. Selbst dann liegt die Restschuld nach 15 noch höher und es mussten über 24.000 Euro mehr an Zinsen gezahlt werden.

Beim Vergleich der vollständigen Tilgung des Darlehens wäre die teurere Variante mit fast 37 Jahren etwas schneller als die Günstigere (ca. 40 Jahre). Dies liegt allein an der höheren Rate von 832 Euro und den Eigenheiten von Annuitätendarlehen. Würde jedoch bei der günstigeren Variante die gleiche Summe monatlich investiert werden, ergäbe sich ein deutlich attraktiveres Bild:

• Vollständige Tilgung nach ca. 29 Jahren
• Zinkosten nach 15 Jahren: 28.697 Euro
• Restschuld nach 15 Jahren: 128.937 Euro

3. Höhere Beleihung

Da das Eigenkapital sich nicht genauso schnell erhöhen lässt wie die Preissteigerungen bei Immobilien, ergibt sich am Ende eine höhere Beleihung der jeweiligen Immobilie. Das bedeutet: Kreditnehmer müssen eine Kreditsumme aufnehmen, die einem höheren Anteil des Immobilienwertes entspricht.

Dies stufen Banken als grundsätzlich größeres Risiko ein und belegen die höhere Beleihung mit höheren Zinsen. Die obige Berechnung basierte auf Durchschnittszinsen. Sollte nun im Einzelfall auch noch eine höhere Beleihung dazukommen, kann es passieren, dass die Immobilienfinanzierung noch teurer wird.

Kann ein Bauspardarlehen in der aktuellen Zinssituation helfen?

Aufgrund der Verschlechterung der Rahmenbedingungen für Immobilienkredite stellt sich natürlich die Frage, welche Möglichkeiten potenzielle Kreditnehmer aktuell haben. Eine davon stellt das Bauspardarlehen dar, welches in der Niedrigzinsphase etwas an Bedeutung einbüßte.

Was ist ein Bauspardarlehen?

Ein Bauspardarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem der Kreditnehmer vorher einen Teil der Kreditsumme anspart. Dies funktioniert über einen Bausparvertrag: Zunächst wird die Bausparsumme (späterer Kreditbetrag), eine bestimmte monatliche Sparrate sowie ein Guthabenzins festgelegt. Kunden zahlen daraufhin während der Ansparphase jeden Monat ihre Raten ein und erhalten dafür (aktuell sehr magere) Zinsen. Mit zunehmendem Guthaben sowie der fortschreitenden Zahlungsdauer erhöht sich die Bewertungszahl des Bausparvertrags, bis dieser zuteilungsreif wird.

Die Zuteilungsreife ist ungefähr erreicht, wenn der Bausparer 40-50% der Bausparsumme angespart hat und eine gewisse Mindestanspardauer vollzogen ist. Leider lässt sich die Zuteilung zeitlich nicht hundertprozentig planen, weil die Zuteilungsreife auch von Faktoren innerhalb der Bauspargemeinde eines Anbieters (alle Nutzer von Bausparverträgen beim Anbieter) abhängen. Bei Zuteilung besteht jedoch die Möglichkeit, mit einem Bauspardarlehen zur Wunschimmobilie zu gelangen.

Wo liegen die Vorteile eines Bauspardarlehens?

Ein Bauspardarlehen bietet einige unschätzbare Vorteile, die das eigene Immobilienprojekt insgesamt berechenbarer machen können:

1. Rechtsanspruch auf Darlehen in der Zukunft

Wer heute einen Bausparvertrag abschließt, sichert sich ein Bauspardarlehen für die Zukunft. Zwar werden für den Abschluss des Bausparvertrags oft einige Gebühren fällig, aber dafür fallen die Zinsen recht niedrig aus. So lässt sich beispielsweise auch ein günstiger Zinssatz in der Zukunft sichern, wenn das Zinsniveau tendenziell ansteigt.

2. Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit

Bauspardarlehen werden im Normalfall innerhalb von 10-15 Jahren komplett getilgt. Dies sorgt zum einen für recht hohe Rückzahlungsraten. Dafür erhalten Kreditnehmer die Sicherheit konstanter Zinsen über die gesamte Laufzeit hinweg.

3. Lockere Besicherung des Bauspardarlehens möglich

Durch die hohe Tilgung eines Bauspardarlehens muss dieses oft nicht erstrangig im Grundbuch besichert werden. Viele Bausparkassen nehmen dabei mit dem zweiten Rang Vorlieb, so dass zusätzlich noch ein erstrangig besicherter Immobilienkredit möglich wird. Bei eher kleinen Bauspardarlehen wird mitunter sogar ganz auf eine Besicherung im Grundbuch verzichtet.

4. Jederzeit Sondertilgungen möglich

Darüber hinaus lassen sich für Bauspardarlehen jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten. Diese Form der Finanzierung erweist sich also als äußerst flexibel und stellt somit eine gute Ergänzung zu einer herkömmlichen Baufinanzierung dar.

Grundsätzlich stellt das Bauspardarlehen damit eine sehr interessante Ergänzung für eine Baufinanzierung dar.

Welche Nachteile bringt ein Bauspardarlehen mit sich?

Den oben genannten Vorteilen stehen leider auch einige Nachteile gegenüber. Diese haben in der Niedrigzinsphase dafür gesorgt, dass das Bauspardarlehen etwas an Bedeutung verloren hat:

1. Sehr niedrige Guthabenzinsen in der Ansparphase

Wer einen Bausparvertrag abschließt, erhält in der Ansparphase nur Guthabenzinsen, die nicht einmal die Inflation ausgleichen. Würde das Geld während der Dauer anderweitig angelegt, ließen sich auf jeden Fall höhere Renditen erzielen.

Hinweis: Die niedrigen Bausparzinsen lassen sich unter Umständen durch staatliche Förderungen ausgleichen. So können Sparer je nach eigenem Einkommen entweder auf die Arbeitnehmer-Sparzulage zugreifen oder auch die Wohnungsbauprämie beantragen. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, die Riester-Förderung für das Eigenheim zu nutzen.

2. Hohe Kosten

Ein Bausparvertrag und auch darauffolgende Darlehen sind zum Teil mit hohen Nebenkosten verbunden. So müssen Kunden beispielsweise mit einer Abschlussgebühr für den Bausparvertrag planen, die oft höher als 1 Prozent der Bausparsumme liegt. Diese schmälert die ersten Einzahlungen des Kunden und macht das Bausparen eher uninteressant. 

3. Hohe Rückzahlungsarten

Da das Bauspardarlehen während der Zinsbindung komplett getilgt werden muss, liegen die Rückzahlungsraten oftmals deutlich höher. Hier müssen Kreditnehmer also mit entsprechenden Belastungen rechnen.

4. Fehlende Planbarkeit

Leider lässt sich der Zeitpunkt der Zuteilung eines Bausparvertrags zeitlich nicht genau planen. Das Ganze hängt nicht nur von der Höhe der eigenen Einzahlungen sowie der Einzahlungsdauer ab, sondern von der gesamten Bauspargemeinschaft einer Bausparkasse. Die Zuteilung erfolgt nämlich auch auf Basis der bis dahin insgesamt angesammelten Bausparguthaben. Es besteht also zwar ein Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen, jedoch ist der Zeitpunkt eher ungewiss.

Wann lohnt sich ein Bauspardarlehen?

Ein Bauspardarlehen lohnt sich heute vor allem als Ergänzung zur Baufinanzierung. Angesichts steigender Zinsen kann dies eine lukrative Möglichkeit darstellen, einen Teil der Finanzierungssumme zu günstigen Konditionen und mit Eigenkapital unterlegt zu finanzieren. Für eine Komplettfinanzierung reicht ein Bausparvertrag normalerweise nicht, da Bausparsummen sich eher im Bereich von 50.000 Euro bewegen. Für eine Baufinanzierung müssen heute jedoch häufig Beträge von mehr als 200.000 Euro aufgenommen werden.

Ein Bausparvertrag mit anschließendem Darlehen ist häufig jedoch nur dann sinnvoll, wenn die Bauzinsen auch weiterhin steigen werden. Die hohe Abschlussgebühr sorgt dafür, dass ein Teil des angesparten Kapitals verlorengeht, den selbst die niedrigen Zinsen eines Bauspardarlehens nicht ausgleichen können. Es lohnt sich demnach aktuell mehr, das Kapital auf einem Tagesgeldkonto anzusparen und danach eine entsprechende Baufinanzierung aufzunehmen. Im Hinblick auf mögliche Förderungen und weiter steigende Bauzinsen kann sich dies jedoch in Zukunft durchaus wieder ändern.

Welche Kostensenkungsmöglichkeiten existieren bei Baudarlehen noch?

Unter bestimmten Umständen kann ein Bauspardarlehen also dabei helfen, die Kosten für ein Immobilienprojekt zu senken. Doch welche Möglichkeiten existieren darüber hinaus, um am Ende den Traum vom Eigenheim möglichst günstig umsetzen zu können?

Hier einige Möglichkeiten im Überblick:

1. Darlehensvergleich nutzen: Schon kleine Zinsunterschiede haben große Wirkung

Zu den absoluten Basics gehört der Vergleich von verschiedenen Angeboten für eine Baufinanzierung. Nur so lassen sich die Anbieter am Markt überblicken und Kreditnehmer können sich letztlich für das günstigste Angebot entscheiden. Hierbei gilt: Jedes Zehntelprozent zählt. Aufgrund der sehr langen Laufzeiten und der hohen Darlehensbeträge wirken sich schon kleine Zinsdifferenzen finanziell sehr stark aus.

2. Staatliche Förderungen in Betracht ziehen

Wer die eigene Baufinanzierung günstiger gestalten möchte, sollte unbedingt auch staatliche Förderungen in Betracht ziehen. So bietet das KfW-Wohneigentumsprogramm (Programm-Nr. 124) die Möglichkeit, zinsvergünstigte Darlehen zu bekommen. Wer zusätzlich auch noch auf energetische Aspekte bei seinem Eigenheim setzt, erhält über entsprechende Förderprogramme entweder vergünstigte Darlehen oder sogar attraktive Zuschüsse. Dies gilt auch, wenn eine energetisch sanierte Immobilie gekauft wird oder gleich ein Haus errichtet wird, welches besondere energetische Standards erfüllt.

3. Zinseinsparungen in höhere Tilgung investieren

Eigentlich liegen die Zinssätze für Baudarlehen im Vergleich zu anderen Kreditmöglichkeiten verhältnismäßig niedrig. Trotzdem zahlen Verbraucher für einen Baukredit zum Ende der Zinsbindung oft einen fünfstelligen Zinsbetrag. Dies liegt vor allem an zwei Zusammenhängen:

a) Hohe Kreditsumme

Eine Baufinanzierung umfasst oft Beträge von 200.000 Euro und mehr. Selbst ein Zinssatz von 1% bedeutet dabei (ohne Tilgung) bereits eine Zinslast von 2.000 Euro. Wer hingegen einen Ratenkredit über 5.000 Euro über 4,5% Zinsen aufnimmt, muss im Jahr lediglich 225 Euro bezahlen. Die hohe Basis für die Zinsberechnung wirkt sich hier entsprechend aus.

b) Lange Laufzeit

Zusätzlich wirkt sich auch die lange Laufzeit entsprechend aus. So kostet eine Baufinanzierung über 200.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,0% p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 2% nach 15 Jahren 25.295 Euro an Zinsen – bei einer Rate von 500 Euro im Monat.

Die gleiche Rate bei einem Ratenkredit bedeutet Schuldenfreiheit nach 10 Monaten und Zinskosten von gerade einmal 105,87 Euro.

Aus diesem Grund ist es so wichtig, etwaige Zinseinsparungen voll und ganz in die anfängliche Tilgung zu stecken. Wer das obige Darlehen über 200.000 Euro beispielsweise mit einer anfänglichen Tilgung von 3% abzahlt, hat nach 15 Jahren nur 22.943 Euro an Zinsen gezahlt. Darüber hinaus liegt die Restschuld nur noch bei 102.943 Euro statt 135.295 Euro.

_{Abbildung 2: Mit der richtigen Finanzierungsstrategie die Kosten niedrig halten. Bildquelle: @ Lena Balk / Unsplash.com}

Bauspardarlehen können hilfreich sein

Unter dem Strich lässt sich festhalten, dass Bauspardarlehen durchaus eine Hilfe bei der Baufinanzierung darstellen können. Dies gilt umso mehr, wenn die Bauzinsen noch weiter steigen. Darüber hinaus sollten Kreditnehmer jedoch unbedingt die Zinsangebote vergleichen und staatliche Förderungen mit in das eigene Immobilienprojekt einbauen.