Kompetenz und Erfahrungen gefragt: Immobilie optimal verkaufen
Um die aktuell ausgezeichneten Verkaufschancen effizient zu nutzen, ist vieles zu beachten. Steuerliche Fragen, Wertermittlung, Besichtigungen und notarielle Abwicklung sind nur einige Punkte, die fundiertes Fachwissen erfordern. Schließlich kann erst dann von einem optimalen Verkauf gesprochen werden, wenn das Geld für die Zahlung des Kaufpreises auf dem Konto verbucht ist.
Die fundierte Wertermittlung: Damit sollten die Verkaufsaktivitäten beginnen
Wer beim Immobilienverkauf solide vorbereitet sein will, bringt zunächst den aktuellen Verkaufswert in Erfahrung. Wer den Kaufpreis zu hoch ansetzt, gilt rasch als wenig vertrauenswürdiger Partner. Spätestens bei der Finanzierungsberatung machen Banken die potenziellen Erwerber auf überhöhte Kaufpreise aufmerksam. Zu niedrige Kaufpreise nutzen nicht die zur Zeit guten Marktchancen.
Erfahrene und zugleich gut ausgebildete Immobilienmakler führen Immobilienbewertungen oft kostenfrei durch, sofern der Verkauf über sie abgewickelt wird. Ansonsten bleibt nur der Weg zum Sachverständigen für Immobilien, der dazu gegen Honorar beauftragt werden muss.
Immobilien professionell in Szene setzen
Interessenten wollen schnell einen ersten Eindruck gewinnen – danach selektieren sie die Angebote aus. Zu einer Präsentation gehören daher sämtliche technischen Details sowie exakte Grundrisszeichnungen. Die Zusammenstellung aller bautechnischen Unterlagen sollte bei der Gelegenheit gleich erledigt werden.
Eine Beschreibung der Immobilie im Text sollte dem Betrachter den Eindruck vermitteln, er würde durch die Immobilie geführt. Die Fantasie wird durch aktuelle Lichtbilder in guter Qualität untermauert. Auch das Umfeld, etwa der Garten, darf nicht fehlen.
Wer beim Immobilienverkauf über Erfahrungen verfügt, nutzt heute vorrangig Immobilienportale im Internet, um die Präsentation zu veröffentlichen. Wer einen Immobilienmakler in seinem regionalen Umfeld einschaltet, erzielt durch dessen Vernetzung meistens eine höhere Reichweite.
Die Besichtigung: Der erste Eindruck gewinnt!
Da Ehrlichkeit die Grundlage für ein zufriedenstellendes Geschäft auf beiden Seiten ist, sollten bekannte Mängel nicht verschwiegen werden. Wenn auf defekte Fliesen hingewiesen wird, fördert das eher Vertrauen.
Wichtig: die rechtzeitige Selektion der Interessenten nach ihrer Ernsthaftigkeit. Für erfahrene Immobilienmakler ist das Teil ihrer Dienstleistung. Ebenso beachtet der seriöse Makler die gebotene Diskretion bei allen Besichtigungen.
Bewerberabsagen erst nach dem Notartermin
Bis zum Notartermin kann so einiges passieren und bei noch so guter Vorarbeit kann der Notartermin platzen. Wenn dann auf weitere Bewerber zurückgegriffen werden kann, ist auf beiden Seiten die Freude groß, dass der Verkauf funktioniert.
Und was ist mit der Spekulationssteuer?
Wer privat Immobilien verkauft, hat in Deutschland die Spekulationsfrist zu beachten. Die Frist ist im Einkommenssteuergesetz (EStG) festgelegt und beträgt zehn Jahre. Für die Berechnung der Frist gilt die Differenz zwischen dem im notariellen beglaubigten Kaufvertrag festgelegten Kaufdatum und dem Verkaufsdatum aus dem Verkaufsvertrag.
Die umgangssprachliche „Spekulationssteuer“ wird in den §§ 22,23 EStG als „Einkommenssteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“ bezeichnet.
Wichtig: Der Verkauf von drei Objekten gilt aus steuerlicher Sicht als gewerblicher Immobilienhandel, wenn diese innerhalb von fünf Jahren erfolgten.
Fälligkeit der „Einkommenssteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“
Bei Verkauf einer Immobilie innerhalb der beschriebenen Frist, wird die oben genannte Steuer fällig. Die Steuer wird übrigens auch bei Verkauf nach Gütertrennung oder Scheidung fällig. Ebenso bei Erwerb aus dem Betriebsvermögen.
Vorteil eigengenutzte Immobilie
Sofern der Verkäufer das Objekt zu Wohnzwecken zumindest zusammenhängend drei Jahre vor dem Wiederverkauf selbst genutzt hat, ist ein steuerfreier Verkauf möglich.
Konkret verlangt der Gesetzgeber in der Ausnahmeregelung zur steuerfreien Veräußerung vor Ablauf der Spekulationsfrist, dass die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Dabei muss ein Eigentümer diese jedoch nicht von Januar bis Dezember bewohnen. Nach Meinung des BFH reicht es wenn sich die Nutzung auf einen zusammenhängenden Zeitraum über drei Kalenderjahre erstreckt. Damit sind die geforderten Kriterien bereits dann schon erfüllt, wenn der Veräußerer seine Immobilie im mittleren Jahr durchgängig und in den anderen beiden Jahren jeweils für einen Tag – also den letzten sowie den ersten Tag im jeweiligen Jahr – nutzt.
