Die Wein-, Villen- und Gartenstadt Radebeul mit ihren acht historischen Dorfkernen und zwei Villenvierteln ist die einwohnerstärkste und die am dichtesten besiedelte Stadt im Landkreis Meißen und gehört neben Pirna, Freital und Meißen zu den größten Mittelzentren des Ballungsraums Dresden. Mit rund 34.000 Einwohnern weist Radebeul die viertgrößte Bevölkerungsdichte aller sächsischen Gemeinden auf – nach Leipzig, Dresden und Heidenau sowie noch vor Chemnitz.
„Die Attraktivität der Stadt Radebeul spiegelt sich auch im Immobilienmarkt wider, der in den letzten Jahren eine stetige Nachfrage erlebt hat. In jüngster Vergangenheit und auch aktuell haben sich jedoch diverse Einflussfaktoren in kurzer Zeit rapide verändert“, sagt Katrin Beck, geschäftsführende Gesellschafterin von Beck & Holz. Das Büro mit Sitz in Radebeul beschäftigt sich seit über 30 Jahren mit dem Verkauf, der Vermietung und der Bewertung von Immobilien aller Art. Zum zweiten Mal hat die Firma jetzt einen Immobilienmarktbericht veröffentlicht.
Marktentwicklung im gesamten Bundesgebiet: Korrektur
Nach einem Jahrzehnt kontinuierlich steigender Preise setzte im Jahr 2023 eine deutliche Korrektur ein. Diese Entwicklung war insbesondere durch den stärksten Preisrückgang der letzten Dekade geprägt: Im zweiten Quartal 2023 sanken die Preise durchschnittlich um 9,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (Quelle: Statistisches Bundesamt).
Mit Beginn des Jahres 2024 deutete sich eine schrittweise Stabilisierung des Marktes an. Der Preisrückgang verlangsamte sich im Laufe des Jahres deutlich: Im zweiten Quartal 2024 betrug der Rückgang lediglich -2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal (Quelle: Statistisches Bundesamt), was auf erste positive Impulse durch sinkende Energie- und Baukosten und eine leicht verbesserte Kaufkraft zurückzuführen war. Zudem könnten, je nach Inflationsstand, Zinssenkungen der EZB die Finanzierungen von Immobilien wieder attraktiver machen. Trotz dieser ersten Erholungsanzeichen bleibt die wirtschaftliche Lage in Deutschland insgesamt eine bedeutsame Herausforderung.
Eigentum: Anhaltende Nachfrage in Radebeul
Die Immobilienpreise in Radebeul zeigen weiterhin eine stabile und leicht steigende Entwicklung, insbesondere bei Eigentumswohnungen und Häusern, die sich an großer Beliebtheit erfreuen. Diese anhaltende Nachfrage spiegelt sich auch in den Preissteigerungen der letzten Jahre wider. Die Leerstandsquote in Radebeul ist mit einem sehr niedrigen Wert ein Indikator für eine hohe Nachfrage und eine knapp bemessene Verfügbarkeit von Immobilien.
Hinzu kommt, dass das Neubaupotenzial durch begrenzte Flächen und baurechtliche Einschränkungen weiter limitiert ist, was das Angebot zusätzlich verknappt. Diese Faktoren führen zu einer wettbewerbsintensiven Marktsituation, in der Interessenten um die wenigen verfügbaren Objekte konkurrieren, was wiederum die Preise stabil hält und zu weiteren Preissteigerungen führen kann.
Geplante Projekte wie der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und die Modernisierung von Straßen tragen zusätzlich zur Attraktivität bei und fördern die Nachfrage weiter. Angesichts der stabilen bis steigenden Nachfrage und des begrenzten Angebots zeichnet sich in Radebeul tendenziell ein Verkäufermarkt ab. Verkäufer können von den tendenziell günstigen Marktbedingungen profitieren, während Käufer mit steigenden Preisen und begrenzter Auswahl konfrontiert sind. Zudem weist der Immobilienmarkt in Radebeul eine vergleichsweise hohe Fungibilität auf.
Aufgrund der stabilen Nachfrage und des begrenzten Angebots lassen sich Immobilien in der Regel zügig verkaufen. Selbst in wirtschaftlich unsicheren Zeiten bleibt Radebeul aufgrund seiner hohen Lebensqualität und guten Erreichbarkeit ein gefragter Standort, wodurch Immobilien in der Regel problemlos veräußert werden können. Dies stärkt die Marktliquidität und macht Immobilien in Radebeul zu einer sicheren Anlageform.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Bereich der Eigentumswohnungen lag im Jahr 2023 bei 2.750 Euro und stieg 2024 auf 2.811 Euro, was einem moderaten Anstieg von 2,2 Prozent entspricht. Während die teuersten Eigentumswohnungen in Radebeul einen Quadratmeterpreis von bis zu 5.732 Euro/m² erzielen, liegen die Kaufpreise für die günstigsten Wohnungen bei 2.047 Euro/m².
Der Kaufpreis für Häuser erhöhte sich pro Quadratmeter durchschnittlich von 4.208 Euro im Jahr 2023 auf 4.242 Euro im Jahr 2024, was einer Steigerung von 0,8 Prozent entspricht. Für die teuerste Immobilie müssen Interessierte momentan 5.721 Euro/m² zahlen. Es geht aber auch günstiger: Der niedrigste Quadratmeterpreis liegt hier bei 3.125 Euro/m².
Miete: Große Wohnungen besonders gefragt
Im Jahr 2024 setzte sich der Trend steigender Mietpreise in Radebeul fort. Die durchschnittliche Kaltmiete betrug im vierten Quartal 2024 8,92 Euro/m², was einem Anstieg von 1,94 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Die Mietpreise bei langfristig vermieteten Wohnungen liegen weiterhin in der Regel unter den Mietpreisen für Neuvermietungen, da Mieterhöhungen nur begrenzt möglich sind. Große Wohnungen in guten Wohnlagen in Radebeul bleiben knapp und sind dadurch stark nachgefragt. Der Mietpreis ist nach wie vor besonders abhängig von der Lage, und es wird weiterhin zwischen den Baujahren der Gebäude unterschieden. Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser werden weiterhin stark nachgefragt. Die Mietpreise dabei liegen aufgrund des Charakters eines eigenen Hauses etwas höher als bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder -villen. In Radebeul zeigt sich, dass die Mietpreise mit zunehmender Wohnfläche steigen. So liegen Wohnungen mit 40 m² zum Beispiel aktuell bei einem Mietpreis von ca. 10,00 Euro/m², während eine 130 m² Wohnung gleicher Ausstattung und gleicher Lage bei ca. 12,00 Euro/m² liegt.
Gewerbe: Gute Rahmenbedingungen
Die Radebeuler Gewerbegebiete sind historisch gewachsen und befinden sich mit ihren Schwerpunkten im Osten und Westen der Stadt. Hier sind insbesondere großflächigere Gewerbeansiedlungen vorhanden, u.a. die Unternehmen Arevipharma, Koenig & Bauer, ThyssenKrupp, Ellerhold und Hasse Transport. Darüber hinaus sind in der Stadt mehrere Gewerbestandorte, u.a. im Bereich Radebeul-Mitte sowie an der Fabrikstraße in RadebeulKötzschenbroda. Hier ist der Schwerpunkt auf klein- und mittelständische Unternehmen gegeben. Mit dem Ausbau der wirtschaftsnahen Infrastruktur sind für Bestandsunternehmen und Neuansiedlungen gute Rahmenbedingungen gegeben.
Die Bodenpreise (Grundstück) bei den rein gewerblichen Flächen liegen im Mittel weiterhin bei 60 Euro/m² und sind daher im Verhältnis zu den Wohnbaugrundstücken als günstig zu bezeichnen. Die Kommune unterstützt hierbei diese günstigen Erwerbskosten für gewerbliche Grundstücke, um die Ansiedlung von Gewerbe zu fördern. Hiervon betroffen sind dann das produzierende Gewerbe bzw. auf den Nutzer zugeschnittene Gewerbeflächen. Soweit hier ein ertragsfähiger Gewerbebetrieb tätig ist, ist auch ein entsprechender Ertragswert für diese Immobilien herleitbar.
Anders sieht es aus, wenn der Nutzer ausfällt bzw. eine Flächennutzung verkleinert werden soll. Ein gutes aktuelles Beispiel ist hier das Gelände von Arevipharma, wo direkt an der Meißner Straße ein ehemaliges Verwaltungsgebäude in ein modernes Bürogebäude mit Industrie- und Loftcharakter umgewandelt wurde und trotz der Lage mitten im Industriegebiet eine hohe Nachfrage nach diesen Räumlichkeiten erzielen konnte. Hierbei werden Mieten von etwa 12,50 Euro/m² – bei Nebenkosten je nach Ausstattung knapp unter 3 Euro/m² – erzielt. Ganz anders im neuen Gewerbegebiet Radebeul-Mitte, wo zum Beispiel ITB Dresden ein neues energetisches Bürogebäude errichtete, bei dem sich hochmoderne Büroräume durch äußerst niedrige Unterhaltungskosten auszeichnen (z.B. Wärmepumpenheizung). Hier liegen die Mieten weiterhin bei 12 Euro/m², zudem sind die Nebenkosten mit 2,50 Euro/m² energieeffizient gering.
Bei den Ladenflächen bzw. auch in der gastronomischen Nutzung spielt die Lage der Objekte eine entscheidende Rolle. Die beiden Ortsteilzentren unterscheiden sich jedoch auch hier wesentlich. Radebeul-Ost mit der Hauptstraße als Haupteinkaufsstraße zeichnet sich durch eine gute Fungibilität der Immobilien aus und eine gewerbliche Nutzung im Rahmen von Ladenflächen, Gastronomie ist hier auch jederzeit gewährleistet. Die Mietpreise liegen hier aktuell zwischen 10 und 21 Euro/m². Auch die Meißner Straße profitiert im Einzugsbereich der Hauptstraße. Hervorzuheben ist hier der Villenpark Alt-Radebeul mit altersgerechten Wohnungen, ärztlicher Versorgung und Läden des täglichen Bedarfs. Das zweite Ortsteilzentrum Radebeul-West besticht durch seinen Dorfanger Altkötzschenbroda, wo eine Vermietung innerhalb des Dorfangers durch eine hohe Nachfrage gewährleistet ist. Auch hier liegen die Mieten zwischen 10 und 21 Euro/m². Problemfeld bildet weiterhin die Bahnhofstraße und in der Verlängerung die Moritzburger Straße, bei der sich leider der Charakter von Altkötzschenbroda bzw. auch der Hauptstraße in Radebeul-Ost noch nicht vollständig übertragen hat. In diesem Bereich sind auch gelegentliche Leerstände zu verzeichnen.
